不動産の売買をするなら！不動産仲介の基本についてご紹介します

不動産取引で不動産仲介を利用するときには、不動産会社と媒介契約を結ぶ必要があります。媒介契約には1社だけしか契約を交わせない専任媒介や専属専任媒介、複数の不動産会社と契約を交わせる一般媒介、3つの種類がありますがいずれも不動産仲介を利用する売主が決めることができます。そのため、3つの違いを明確に理解すること、自分たちの不動産取引ではどのようなスタイルが有利になるのか把握した上で決めることをおすすめします。

不動産仲介業者に求められている役割

不動産を買いたい、もしくは売りたいと思っている人は、買ってくれたり売ってくれたりする人を探さなければいけません。 しかしアテもなく探しても、見つかる可能性は低いでしょう。 見つかったとしても時間がかかり過ぎてしまうので、買い時や売り時を逃してしまう可能性もあります。 不動産仲介に求められている役割は、不動産を買いたいと人と売りたい人をつなぐことです。 住宅を売りたい人がいれば広く宣伝を行い、購入者を探してくれます。 逆に買いたい人には売りに出されている物件を紹介し、それぞれの希望を叶えるのが不動産仲介の仕事です。 もちろん買いたい人と売りたい人を不動産仲介会社はマッチングさせるだけではなく、その後のサポートも行います。 不動産の取引にはさまざまな手続きがあり、専門的な知識が必要です。 そのため素人が取引をすると高いハードルがありますが、不動産仲介のサポートを受けることによって、円滑な売買を果たす役割もあります。

不動産仲介は物件の囲い込みに要注意

不動産仲介では物件の囲い込みに注意が必要です。とは言っても一般の素人の立場では注意しようにも限界があるのが事実ではあるのですが、一応このようなこともあると知っておくだけでも、不動産仲介会社はおいそれとおかしなことはやりにくくなるという、心理的ハードルを設けることはできるかもしれません。これは何かというと、例えば自分の不動産を売りたいと思ってある不動産会社に仲介を依頼した場合に、別の不動産会社を経由して買い手の打診があっても適当な理由をつけて断り、何とかして買い手が自社にやってくるまで売り手を待たせるやり方を指します。なぜこんなことをするかと言えば、売る側と買う側の両方から売買手数料を得ることができ、それだけ利益が大きくなるからです。別の会社を経由して買い手がやってきた場合、手数料は売る側からだけしか得ることができません。当然ながら売ろうとする側には機会損失であり、期間も長引くなどメリットは皆無です。

不動産仲介業者が物件を登録するレインズとは？

不動産仲介業者が物件を登録するサイトのことをレインズと呼びます。例えば自己所有物件を売却したいと思って不動産仲介会社に依頼した場合、買い手の候補はどこから見つかるか考えて見て下さい。不動産会社は数多あるわけで、当該会社に連絡をした人だけが買い手の候補になるとすれば相当に成約は難しくなりそうです。実際にはそういう仕組みではなくて、全ての不動産会社に共通の登録サイト的なものが用意されており、いったんそこに登録されればどの不動産会社からであっても閲覧することができるようになっています。この仕組みにより、たとえ連絡を取った仲介会社が異なっても、不動産を売りたいと考えている人と買いたいと思っている人とを結びつけることができるわけです。ちなみに会社だけではなく、売却したいと考えているその本人も登録情報を閲覧することは可能になっていますから、仲介を依頼した後は本当に登録されたか一応確認しておくこともできます。

3つの形態から選ぶ不動産仲介の媒介契約

不動産の取引をするときは、専門知識が豊富な者が在籍する宅地建物取引業者の仲介を受けるのが一般的です。この不動産仲介の依頼時には「媒介契約」とよばれる契約を結びますが、依頼者は「一般」、「専任」、「専属専任」の3つの中から形態を選ぶことになります。 一般媒介契約を結ぶと、相手の不動産仲介業者だけでなく、自分自身でも相手を探して取引を行うこともでき、他の不動産仲介業者にも重ねて依頼できます。これに対して、専任と専属専任の2つの形態を選ぶと、他の同業者への依頼はできなくなり、専属専任を選択すると、さらに自分で相手探しをすることもできなくなります。その代わり、依頼者は定期的に契約した業者の担当者から進捗状況の報告を受けられます。 また、一般媒介契約以外の2つの媒介契約のタイプを選ぶと、不動産流通機構が管理する物件の情報が全国の機構会員が閲覧可能なデータベースに登録されます。これにより、取引相手が見つかる可能性がアップし、購入・売却の手続きが長期化するのを防ぐことができます。

ブロックチェーン技術が取り入れられた海外の不動産仲介

海外不動産の取引が増えるにつれ、不動産仲介サービスの需要が高まっています。
その需要を満たすために、ブロックチェーン技術が取り入れられるようになってきています。
まず、海外不動産仲介の需要が高まった理由としては、海外に不動産を持つことが多くなったことが挙げられます。
これはグローバル化が進み、ビジネスや観光などで外国に行く人が増えたことが背景にあります。
そして不動産を所有することで、資産の多様化や収益の確保ができるため、投資家にも人気があります。
そんな中、海外不動産の取引にはいくつかの課題がありました。
言語の壁や国際的な法律の違いによるトラブルなどです。
これらの課題を解決するために、不動産仲介サービスが必要とされています。
この不動産仲介サービスにおいて、ブロックチェーン技術が取り入れられるようになってきています。
これは分散型の台帳技術であり、データの改ざんが困難なため、信頼性が高いことが特徴です。
そのため、不動産の取引において、売買契約書や登記簿などの重要な書類を管理することが可能になります。

不動産仲介を複数の会社に依頼できる一般媒介契約

一般媒介契約とは、複数の会社に不動産仲介を依頼できる契約です。
日本で一般的な媒介契約は、特定の一社のみに不動産仲介を依頼する専任媒介です。
しかしこの方法では依頼した会社の方針に納得できなくても、契約が切れるまでは別の会社に依頼できません。
もし自分で買い手を見つけたときも、仲介会社を通す必要があるため手数料を支払わなければいけません。
一般媒介契約なら最初から複数に依頼できるので、特定の会社の方針に不満があっても問題ないでしょう。
親戚や隣近所などから直接購入を持ち掛けられたときも、手数料を支払うことなく不動産売却することもできます。
このようなメリットがあると、専任媒介よりも魅力に感じるかもしれません。
ですがレインズへの登録義務がない、宣伝販売状況の報告もないなどデメリットも存在しています。
なにより積極的に不動産仲介の宣伝をしても利益になるかわからないため、積極性が失われるデメリットにも注意しなければいけません。

特定の会社に不動産仲介を依頼する専任媒介契約

不動産売却の専任媒介契約とは、不動産仲介の契約を1社のみと結ぶ方法です。
特定の会社を通して不動産仲介をしなければいけないものの、自分で見つけた買主と直接取引することも可能です。
契約期間は3か月と法律で上限が決められており、1か月や2か月といった期間も選べます。
3か月以上経過しても売れなかったときには、契約期間を延ばすこともできます。
また不動産仲介の営業活動に問題がある場合や、やむを得えない事情で売却を中止するときには、契約を解除することも可能です。
不動産仲介の手数料は、他の媒介契約と変わりません。
契約から7日以内にレインズに登録する義務もあり、購入希望者も見つけやすいとされています。
宣伝や営業活動の報告義務は、2週間に1回です。
2週間に1回、定期的に担当者から書面などで状況報告をしてくれるので、スムーズに進んでいるのかそれとも購入希望者が見つからず難航しているのか、正確に把握できるようになります。

必ず不動産仲介業者を通して売買契約をする専属専任契約

専属専任契約は、専任媒介契約と同じく1社のみに不動産仲介を依頼する契約です。
専任媒介契約との違いは、活動報告の頻度が1週間に1回であることです。
専任媒介契約の場合は、2週間に1度売主に報告しなければいけません。
しかし専属専任契約の場合は、1週間に1度以上報告する義務があります。
報告頻度が高まることにより、より積極的な不動産仲介の活動を期待できます。
不動産仲介は、積極的に動けば動くほど買主を見つけやすいです。
そのため早く売りやすいとされ、スピーディーに不動産売却をしたい人には向いています。
一般媒介契約と異なる点は、自分で見つけた買主と独自に取引できない点です。
一戸建ての売却時には、隣家の住人から売りに出しているなら買いたいという申し出は頻繁にあります。
マンションの場合も親せきや知人から買いたいと直接伝えられるケースもありますが、不動産仲介会社を介さず取引はできないため、必ず仲介手巣料を支払わなければいけません。

不動産仲介の媒介契約を見直しする一般的な期間

人生にはライフステージが変わる瞬間があります。
それは就職や入学、結婚や出産、離婚に転勤、頭語と言ったステージになると今住んでいる家を売ってほかに引越しする必要に迫られます。
売る際にはできるだけ信頼のおける不動産仲介業者を選び、早くそして高値で売りたいと思うのが普通です。
不動産仲介業者に依頼するには一般的に一般媒介契約で売り出すことが多くなっています。
それは一か所の業者に限定せず、複数社の仲介業者がその物件を受けもち販促を仕掛けるというものなのです。
より広いターゲット層に宣伝できることになるのでん早く売れることもありますが、物件を複数で共有することで営業マンの肩入れが低く、放置されるリスクもあります。
そこでなかなか売れないといったことも珍しくありません。
出来れば一般媒介契約をして半年の期間、売れない場合には、契約を解除して専任専属媒介契約にして徹底的にその物件を売るように販促を仕掛けてもらう必要があります。